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La Unión Europea prepara un marco que permitirá actuar sobre la segunda residencia, los alquileres turísticos y las viviendas vacías en las zonas donde el acceso a una casa se ha vuelto especialmente difícil.
Por A. Lagar | 9 de septiembre de 2026
La futura Ley Europea de Vivienda Asequible dará herramientas a los Estados, las comunidades autónomas y los ayuntamientos para aplicar medidas adaptadas a cada mercado.
El objetivo es proteger la vivienda habitual y aumentar la oferta disponible en ciudades y destinos turísticos sometidos a una fuerte presión.
La iniciativa no establece una prohibición automática de comprar una segunda residencia. Bruselas trabaja en un marco común para que las administraciones puedan justificar restricciones locales compatibles con el derecho europeo.
Qué plantea la UE para las segundas residencias
El plan europeo se centra en las áreas donde los precios y los alquileres dificultan que los residentes encuentren una vivienda.
En esas zonas, las autoridades podrán estudiar límites sobre usos que reducen el parque residencial destinado a hogares permanentes.
Las segundas residencias forman parte del debate junto con los pisos turísticos, las viviendas desocupadas y las compras con fines puramente especulativos.
La respuesta podrá variar según la situación de cada municipio, porque la Comisión quiere que las medidas sean proporcionadas y se apoyen en datos públicos.
Eso significa que una ciudad con una elevada concentración de alquiler vacacional podría adoptar una solución distinta a la de un municipio donde el principal problema sea la acumulación de casas vacías.
La norma europea pretende aclarar qué actuaciones pueden aplicar las administraciones sin vulnerar la libre circulación de capitales ni el derecho de propiedad.
No habrá una prohibición general en toda Europa
El alcance real dependerá de la legislación que apruebe la Unión Europea y de las decisiones posteriores de cada país.
Comprar una segunda vivienda seguirá siendo posible con carácter general; cualquier limitación tendría que vincularse a una zona tensionada y responder a un problema concreto de acceso a la vivienda.
La Comisión plantea que las autoridades nacionales, regionales y locales dispongan de un catálogo de medidas.
Entre las opciones estudiadas aparecen restricciones a determinados usos, controles sobre los alquileres de corta duración y actuaciones fiscales sobre inmuebles que permanecen vacíos.
El diseño evita una regla idéntica para territorios muy diferentes.
También obliga a distinguir entre una vivienda utilizada por su propietario durante parte del año, un inmueble destinado de forma continua al alquiler turístico y una compra realizada únicamente como inversión.
Por qué Bruselas interviene en el mercado de la vivienda
Los precios de la vivienda en la Unión Europea han aumentado más de un 60% desde 2013 y los alquileres medios han subido alrededor de un 20%.
La presión es mayor en muchas ciudades y áreas turísticas, donde el crecimiento de los alojamientos de corta duración compite con la oferta residencial.
La Comisión calcula que solo entre el 6% y el 7% del parque europeo corresponde a vivienda social.
Al mismo tiempo, alrededor del 20% de las casas permanece sin ocupar y las estancias contratadas mediante alquileres de corta duración crecieron con fuerza entre 2018 y 2024.
El plan no se limita a imponer controles.
También busca acelerar la construcción y rehabilitación de viviendas, facilitar inversión en alquiler asequible, simplificar trámites urbanísticos y movilizar inmuebles desocupados.
Cómo podría afectar la medida en España
España reúne varios de los mercados que Bruselas considera más expuestos: grandes ciudades con alquileres elevados, islas con escasez residencial y municipios costeros donde una parte importante de las viviendas se utiliza durante temporadas cortas.
Las comunidades autónomas y los ayuntamientos conservarán un papel decisivo porque las competencias sobre vivienda, urbanismo y turismo están repartidas entre distintas administraciones.
La norma europea ofrecerá cobertura y criterios comunes, pero la delimitación de las zonas y las medidas concretas deberán trasladarse a la legislación española.
Para propietarios y compradores, el efecto dependerá de la ubicación y del uso del inmueble.
Las posibles restricciones se dirigirían a zonas previamente identificadas y no transformarían todas las segundas residencias en una misma categoría.
La Ley Europea de Vivienda Asequible está prevista para 2026.
Su redacción determinará qué instrumentos quedan finalmente disponibles y qué condiciones deberán cumplir las administraciones que quieran aplicarlos.
Preguntas frecuentes
¿La UE va a prohibir comprar una segunda residencia?
No. La iniciativa prepara herramientas para que las administraciones puedan actuar en zonas tensionadas, pero no establece una prohibición general para toda la Unión Europea.
¿Qué es una zona tensionada de vivienda?
Es un área donde los precios, los alquileres o la falta de oferta dificultan de forma persistente el acceso de los residentes a una vivienda adecuada.
¿Las restricciones afectarían a toda España?
No necesariamente. Su aplicación dependería de la legislación española y de las zonas que cada administración identifique conforme a los criterios europeos.
¿También se regularán los pisos turísticos?
Sí. Los alquileres de corta duración son uno de los principales ámbitos incluidos en el futuro marco europeo para las áreas con escasez de vivienda.
¿Cuándo entrarán en vigor estas medidas?
La Ley Europea de Vivienda Asequible está prevista para 2026. Después será necesario concretar su desarrollo y la aplicación de cada instrumento por las administraciones competentes.
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