Imagen de recurso: Prórroga de dos años para contratos de alquiler y límite del 2% en la actualización de rentas hasta finales de 2027.
El nuevo Real Decreto-ley 8/2026 establece una prórroga de dos años a los contratos de alquiler de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027. La norma introduce además una limitación extraordinaria del 2% en la actualización anual de las rentas para mitigar el impacto económico derivado de la crisis energética y el conflicto en el Golfo Pérsico.
Por: A. Lagar | 21 de marzo de 2026
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este sábado el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, una normativa de urgencia diseñada para aportar estabilidad económica a las familias ante el encarecimiento de los precios de consumo. La norma responde a la necesidad de evitar que el coste del alquiler y los suministros básicos superen el 30% de los ingresos medios de los hogares en un momento de inflación ocasionado por la guerra de Irán.
Prórroga de dos años a los contratos de alquiler
El artículo 1 de la norma dispone una prórroga extraordinaria por un máximo de dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994. Esta medida es aplicable a aquellos contratos vigentes que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027, ya sea por terminar el periodo de prórroga obligatoria o el de prórroga tácita.
Durante este tiempo adicional, se mantendrán íntegros los términos y condiciones del contrato en vigor. El arrendatario deberá solicitar esta prórroga, y el arrendador estará obligado a aceptarla salvo en los siguientes supuestos:
- Que se hayan pactado otros términos por acuerdo entre las partes.
- Que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento.
- Que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda para uso propio en los plazos legales.
- Que se acuerde una renovación o nuevo contrato con una renta inferior a la vigente.
Límite del 2% en la actualización de rentas
El artículo 2 regula una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta para todas aquellas revisiones que deban producirse desde la entrada en vigor del decreto hasta el 31 de diciembre de 2027. El incremento se regirá bajo las siguientes condiciones:
| Perfil del arrendador | Condición de la subida |
| Gran tenedor | El incremento será el pactado entre las partes, sin que pueda exceder en ningún caso el 2%. En ausencia de pacto, se aplica el mismo límite. |
| No gran tenedor | El incremento será el pactado entre las partes. Si no hay acuerdo, la subida no podrá ser superior al 2%. |
Esta medida busca evitar que los índices de referencia, como el IPC, trasladen las «turbulencias» de los precios energéticos a los contratos de alquiler, ofreciendo una evolución sujeta a una mayor estabilidad.
Colectivos afectados y vigencia
La norma afecta a los arrendatarios de viviendas habituales cuyos contratos estén sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El Gobierno justifica la urgencia de la medida ante la finalización de miles de contratos en 2026 y la negativa de algunas administraciones a declarar zonas tensionadas.
El Real Decreto-ley entrará en vigor el domingo 22 de marzo de 2026, al día siguiente de su publicación oficial.
REFERENCIA NORMATIVA Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán. Publicado en el BOE núm. 71, de 21 de marzo de 2026. Referencia: BOE-A-2026-6545.
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