España se asoma a un escenario inédito en su serie histórica para la vivienda 2026. Según las proyecciones de los principales indicadores del sector, 2026 será el primer año en el que los precios de compra y de alquiler alcanzarán máximos de forma simultánea a nivel nacional. Tras un 2025 que ha batido récords de transacciones (superando las 700.000 operaciones por primera vez desde 2007), el mercado inmobiliario entra en una fase de «tensión estabilizada» donde la oferta sigue siendo incapaz de absorber la demanda del mercado.
Por: Redacción Alejandra L. | 29 de diciembre de 2025
🏠 Mercado de la vivienda 2026: Subidas más moderadas, pero en niveles récord
El frenesí vivido en 2025, con incrementos de dos dígitos en muchas capitales, dará paso a una fase de crecimiento algo más pausado en 2026, aunque siempre al alza. Los datos apuntan a una tendencia clara:
- Vivienda de Segunda Mano: Se estima un encarecimiento de entre el 6% y el 8%.
- Vivienda de Obra Nueva: Debido a la escasez de suelo y los costes de construcción, el incremento podría alcanzar el 10%.
- Volumen de operaciones: Se espera que el ritmo de ventas se mantenga alto, liderado por la «reposición» (personas que venden para comprar algo mejor), lo que seguirá dificultando el acceso a quienes intentan entrar en el mercado por primera vez.
🔑 El Alquiler: Una presión que no encuentra techo
Si la compra se modera, el alquiler sigue siendo la cara más amarga de la crisis que vivimos en España de la vivienda. Para 2026, se prevé que los precios puedan subir hasta un 12% en las zonas más tensionadas.
| Indicador | Previsión 2026 |
| Subida media nacional | 7% – 9% |
| Esfuerzo financiero | 47% de los ingresos medios |
| Precio medio (80m²) | ~1.150 € / mes |
Pese a estos números, ciudades como Madrid han empezado a mostrar señales incipientes de agotamiento, sugiriendo que el mercado podría estar acercándose a su límite de pago real por parte de los inquilinos.
📉 ¿Estamos ante una nueva burbuja?
A diferencia de 2008, los expertos coinciden en que no hay una burbuja de crédito. Mientras que en 2007 se firmaban 1,2 millones de hipotecas, en 2025 apenas se han superado las 470.000. La banca mantiene criterios estrictos y la morosidad sigue por debajo del 3%. El problema actual no es financiero, sino estructural: España crea 200.000 nuevos hogares al año pero solo construye 100.000 viviendas.
🧮 Calculadora de Viabilidad: ¿Comprar o esperar?
Si estás dudando en dar el paso, ten en cuenta que el Euríbor se mantendrá estabilizado en torno al 2,5%. Esto permite encontrar hipotecas fijas por debajo del 3%, unas condiciones que se consideran «la etapa dorada» del crédito actual. Sin embargo, la bonanza del crédito no compensa el fuerte encarecimiento del precio final de la vivienda, ni tampoco los ahorros que tienes que tener para poder acceder a la compra de una vivienda.
Accede a nuestra calculadora de hipotecas gratis aquí.
La paradoja que viviremos en 2026 es casi cruel: el sector inmobiliario celebra su mejor ciclo desde 2007 mientras la accesibilidad se hunde en mínimos históricos. La realidad es que el mercado español está funcionando a dos velocidades. Por un lado, los propietarios actuales que venden para mejorar (reposición) o inversores con liquidez mantienen la rueda girando con fuerza. Por otro lado, los jóvenes y las familias de rentas medias se encuentran con un muro infranqueable donde el alquiler devora el ahorro necesario para dar el salto a la propiedad.
Que los precios nominales superen ya los de la burbuja de 2008 no significa que estemos en el mismo escenario, pero sí indica que el mercado está «quemando» su capacidad de renovación natural. Si no se actúa sobre la raíz del problema —la falta de suelo y la inseguridad jurídica que retrae la oferta de alquiler—, 2026 no será solo un año de récords económicos para las inmobiliarias, sino el año en el que el derecho a la vivienda se consolide definitivamente como un privilegio de clases. La estabilidad del sistema financiero es una buena noticia, pero la exclusión residencial de gran parte de la población es una bomba de relojería que puede explotar en cualquier momento.
Nuestra Constitución garantiza el derecho a una vivienda digna, pero la realidad cotidiana en España lo ha convertido en un objetivo casi inalcanzable. ¿Cómo se puede proteger este derecho cuando comprar requiere un ahorro imposible de reunir frente a la inflación y el coste de los alquileres actuales? Al mismo tiempo, el mercado del arrendamiento se ha vuelto hostil: las leyes diseñadas para proteger al inquilino han acabado provocando que muchos propietarios prefieran cerrar sus casas o exigir garantías inasumibles para el ciudadano medio. La situación es crítica y seguimos sin ver soluciones reales para las rentas que necesitan apoyo, mientras se erosiona la seguridad jurídica de los pequeños propietarios que son, en última instancia, quienes podrían dinamizar la oferta.
El sector inmobiliario se consolida como la mayor barrera de exclusión social en España. No basta con que los bancos ofrezcan hipotecas competitivas si el ciudadano medio necesita ahorrar el salario íntegro de varios años solo para pagar la entrada y los impuestos. ¿Comer o comprar?
El sistema actual está asfixiado por un exceso de demanda y una falta de soluciones que protejan de verdad: tanto al inquilino que no puede pagar precios de lujo con salarios modestos, como al pequeño propietario que, ante la inseguridad jurídica, decide retirar su vivienda del mercado. Sin un cambio de rumbo que fomente la oferta real y devuelva la confianza jurídica, el derecho a la vivienda seguirá siendo una quimera para toda una generación, y un gran problema para muchas personas.
Preguntas Frecuentes
¿Bajará el precio de la vivienda en 2026?
No se prevén bajadas generales. La demanda sigue cuadruplicando la oferta de obra nueva, lo que empuja los precios hacia arriba. La única posibilidad de moderación sería una crisis económica externa que frenara drásticamente el empleo.
¿Es mejor comprar ahora o esperar a 2027?
Esperar podría significar comprar más caro. Aunque el Euríbor se estabilice, el precio del activo (la casa) sigue subiendo a un ritmo del 6-8% anual. A menos que haya un aumento masivo de la oferta, la tendencia seguirá siendo alcista.
¿Por qué el alquiler sube más que la compra?
Por la falta de seguridad jurídica para los propietarios y el desplazamiento de viviendas de alquiler de larga duración hacia el alquiler turístico o de corta estancia, lo que reduce el stock disponible para las familias.
Sobre el autor
